Au crépuscule d’une crise sanitaire sans précédent et à l’aube d’une crise économique forte dont on ne mesure encore pas tous les effets, la question de l’opportunité de l’investissement immobilier et l’engagement sur le long terme qu’il nécessite peut légitimement se poser.

L’immobilier : la valeur refuge en temps de crise

Pour certains, il est urgent d’attendre en espérant profiter de meilleures conditions de marché à moyen terme. Par exemple en pariant sur une sensible baisse des prix. Avec d’un côté une situation économique dégradée (anticipation entre autres d’un million de chômeurs supplémentaire à horizon mi-2021) et de l’autre un resserrement confirmé des conditions d’obtention des crédits, la Pierre pourrait ne pas échapper au marasme qui frappe la quasi-totalité des secteurs d’activité.

En pariant également sur des mécanismes fiscaux et des aides à l’investissement potentiellement plus avantageux dès 2021. En effet, le pouvoir politique ne serait-il pas tenté, à l’aune de ce qu’il s’était passé après la crise de 2008 (lois Scellier et Censi-Bouvard), d’orienter l’épargne des particuliers vers l’immobilier pour booster l’industrie du bâtiment, poumon essentiel d’une reprise économique rapide que nous appelons tous de nos vœux ?

Selon moi, ces paris sur l’avenir sont particulièrement aléatoires. D’une part, les premiers chiffres post-Covid en termes de transactions et d’évolution des prix sont excellents. Le volume de transactions en juin 2020 est supérieur de 35 % à celui de juin 2019. Dans les 50 plus grandes villes françaises, le prix moyen du mètre carré s’est revalorisé de 0,4 % d’après Les Echos. Enfin, et c’est certainement le plus étonnant, les forts rabais que les investisseurs pouvaient espérer en plein cœur de la crise sanitaire ne se concrétisent pas, ni sur le marché de la résidence principale, ni sur le marché de l’investissement neuf. 

D’autre part, l’administration Macron n’a pas montré depuis 3 ans un goût immodéré pour l’immobilier. Au contraire, la flat-tax et l’IFI entre autres ont été les signes les plus évidents d’une priorisation de l’investissement sur les produits financiers ou dans l’économie réelle plutôt que sur le support immobilier considéré comme non productif. Rien n’indique donc à ce stade l’émergence par exemple d’un « Super-Pinel » au 1^er janvier 2021.

Manque significatif de logement neuf malgré le besoin

Surtout, reporter son projet d’investissement empêche de profiter de fondamentaux de marché aujourd’hui très favorables et que la crise sanitaire n’a en aucun cas dégradé. En premier lieu, le dynamisme démographique de notre pays et le manque chronique de logements ne se dément pas. Nous restons structurellement sous le seuil critique de 450 000 nouveaux logements construits par an sur le territoire. La plupart des grandes villes françaises continue à connaître une offre très carencée. C’est également particulièrement vrai pour le marché de la location meublée : les besoins en logements pour les seniors dépendants et indépendants, les étudiants et les touristes sur un positionnement haut de gamme restent majeurs. 

L’actif immobilier : un rendement attractif

En deuxième lieu, le besoin de préparer sa retraite reste plus que jamais d’actualité et l’effet « valeur refuge » de l’immobilier est exacerbé par les turbulences actuelles des marchés financiers et par l’incertitude économique. En troisième lieu, l’actif immobilier reste à peu près le seul qui continue à délivrer un rendement convenable pour un niveau de risque maîtrisé. Il attire donc de plus en plus d’investisseurs souhaitant acquérir en cash des actifs, par exemple en location meublée avec des rendements nets de charge, d’impôt et d’inflation encore supérieurs à 3,5 %. En dernier lieu, l’anticipation d’un renforcement rapide de l’inflation consécutivement à l’injection ultra-massive de liquidités dans l’économie renforce l’intérêt de l’actif immobilier qui protège mieux que tout autre contre celle-ci, grâce à la revalorisation indicielle des loyers.

Difficile donc d’imaginer dans ces conditions un repli fort des prix sur le court/moyen terme. N’oublions pas également que les taux de crédit restent aujourd’hui quasiment au plus bas et que toute remontée future de ceux-ci annihilerait complétement l’impact d’une baisse potentielle des prix pour l’investisseur.

De nouvelles opportunités d’investissement

Au-delà de ces éléments factuels, c’est toujours au plus fort d’une crise qu’il est possible de capter des opportunités d’investissement inédites et de générer un maximum de valeur sur le long terme. La crise sanitaire a été le révélateur de nouveaux usages et de nouvelles aspirations qui doivent guider nos réflexions sur le choix des supports d’investissement. Les zones périphériques et les villes moyennes très bien connectées pourraient par exemple tirer profit du contexte actuel au détriment des centres-villes de grosses agglomérations. L’avènement du télétravail remet au centre du jeu la thématique de « la pièce en plus ». Le retour en force des vacances de proximité donne de formidables perspectives aux résidences de tourisme. La liste des pistes de réflexion pourrait être encore largement enrichie.

Oui, il est donc plus que jamais opportun d’investir aujourd’hui dans l’immobilier mais avec une sélection accrue des sous-jacents qui seront susceptibles de mieux se comporter dans cette nouvelle ère qui s’ouvre. Avec aussi des mécanismes de sécurisation aujourd’hui nécessaires pour se projeter sur du long terme dans un univers économique encore très incertain. Ainsi, les mécanismes mis en place par le groupe CONSULTIM tels les baux long terme triple net, l’engagement liquidité (couverture contre la moins-value en cas de revente liée à un cas de force majeure) et l’organisation du marché secondaire seront d’autant plus décisifs pour emporter la décision de vos clients dans ce contexte.

Le confinement a bouleversé le quotidien des Français que ce soit dans leurs habitudes de consommation, dans leurs relations avec leurs proches et leurs voisins et surtout dans leurs envies pour leurs logements. David Benbassat, directeur général du portail immobilier Bien’ici, nous révèle les dernières tendances constatées en matière de recherche immobilière.

La marché de l’immobilier bouleversé par la crise

Comme beaucoup de secteurs, le marché immobilier a subi de plein fouet les effets du confinement. Alors que tout allait pour le mieux, l’activité s’est ralentie brusquement pendant presque 3 mois. L’impossibilité de visiter les logements, de pousser la porte des agences et des bureaux de ventes, de se réunir chez le notaire ou de déménager a bien évidemment diminué le nombre de transactions. Le volume des recherches immobilières s’était lui aussi réduit avant de repartir dès le 11 mai. Tous les portails immobiliers ont connu des records d’audience suite au déconfinement.

Les recherches effectuées en ligne par les internautes révèlent des tendances intéressantes, et l’immobilier ne fait pas exception. En étudiant leurs comportements sur Bien’ici, nous en avons beaucoup appris sur les mutations sociétales qui pourraient émerger suite à la crise du covid-19.

Des nouvelles tendances de recherches immobilières

Fort attrait pour la verdure et les espaces extérieurs

Le premier constat que nous avons fait est l’attrait confirmé pour les logements avec des espaces extérieurs ! En mars et avril, les recherches de biens avec jardins, balcons ou terrasses avaient augmenté de 43 %. Depuis le déconfinement, l’augmentation est de 78 %, location et achat confondus. Et ce n’est pas sans conséquence pour l’ensemble du marché immobilier. Ainsi dans les zones urbaines, les appartements en rez-de-chaussée avec jardin pourraient voir leur valeur augmenter contrairement aux appartements en étage sans balcon. L’absence de vis-à-vis pourrait également devenir un autre critère prépondérant dans les recherches immobilières. Le confinement et surtout la limitation des sorties ont donné une place encore plus importante à ces espaces extérieurs. Le jardin est en effet l’espace propice aux jeux des enfants, aux réunions en famille ou entre amis ou encore aux Français à la main verte et prêts à se lancer dans la création d’un potager !

Élargissement du périmètre de recherche

Notre analyse des tendances actuelles de recherche immobilière a également souligné que le rapport aux distances avait également évolué. En effet, les frontières entre le logement, la vie de famille et le travail ont pu pour certains se réduire. Nous avons notamment observé que les Franciliens n’avaient pas abandonné leurs projets immobiliers mais avaient en revanche élargi leur périmètre de recherche. Par exemple, la part des recherches de biens à acheter dans le département des Yvelines par des habitants des Hauts-de-Seine a progressé de 82 % en mai. Ce qui signifie qu’ils sont prêts à presque doubler leurs temps de trajet jusqu’à la Capitale, si cela leur permet d’obtenir un logement plus grand, moins cher ou mieux adapté à leurs besoins. Même constat pour les habitants de la Seine-Saint-Denis dont la part des recherches pour un achat ont progressé de 33 % dans le Val-d’Oise et de 32 % dans l’Essonne.

L’importance accordée à la géolocalisation du logement

La question de la géolocalisation reste prépondérante en immobilier. Dans cette situation exceptionnelle, les Français ont sans doute encore plus pris conscience de l’intérêt de disposer de commerces de proximité ou au contraire, de pouvoir profiter du grand air de la campagne ou du bord de mer.
Depuis la fin du confinement, nous avons observé une activité importante sur le marché de la location. Nous constatons également que les « recherchants » sont moins frileux à l’idée d’emménager dans un autre département ou une autre région. Il est encore difficile d’établir s’il s’agit là d’une tendance durable ou bien d’une conséquence logique. Le besoin de trouver un logement rapidement peut en effet s’expliquer par la naissance d’un enfant, une séparation, un changement professionnel voire une période de télétravail prolongée. Quoi qu’il en soit, les internautes pourraient vouloir profiter de la souplesse de la location pour devenir des habitants « multi-territoires ».

Si cette crise ne sera pas sans conséquence sur notre manière de vivre dans nos maisons et nos appartements et de penser nos projets immobiliers, elle est loin d’avoir éteint l’intérêt des Français pour la pierre. Dans toutes les situations, le logement demeure une valeur refuge. Les critères de recherche, la tolérance au temps de transport, l’agencement des pièces, la proximité avec le voisinage, l’équilibre entre vie personnelle et vie professionnelle, etc. Les paramètres changent mais un achat immobilier sera toujours un moment fort dans une vie et un investissement solide pour l’avenir. Il faut espérer que les conditions d’accès au crédit immobilier resteront favorables à une grande partie des ménages français pour soutenir durablement cette dynamique du marché immobilier.

Avant même que n’éclate la crise, les acteurs de la gestion de patrimoine et de fortune abordaient l’année 2020 dans des conditions compliquées.

La gestion de patrimoine face à la crise

La pandémie de la Covid-19, et plus encore les réponses apportées pour l’endiguer, vont à l’évidence apporter leur pierre à l’édifice. Elles font basculer le monde dans une récession inédite et généralisée, elles ont malmené des marchés actions qui, même s’ils se sont étonnamment et rapidement repris, ne sont pas à l’abri de nouvelles phases de consolidation, elles ancrent les taux à des niveaux historiquement bas. Et de fait, l’optimisation et l’adaptation des modèles d’ores et déjà inscrits dans les feuilles de route de nombreux acteurs, sont plus que jamais d’actualité dans cet environnement qui s’est durablement complexifié sur les plans conjoncturel et financier.

Sans compter les aspects réglementaires, technologiques, et même sociodémographiques avec l’arrivée attendue de nouvelles générations de clients. Les acteurs vont devoir opérer des choix stratégiques clairs et cohérents en termes de positionnement (cibles de clientèle, offre de produits et services, systèmes de rémunération, dispositifs « terrain », etc.). Alors que les nouvelles technologies, doivent tout à la fois leur permettre d’accroître l’efficacité opérationnelle et d’imaginer de nouvelles expériences clients. En jeu : des structures de coûts optimisées, la capacité de générer davantage de revenus et une satisfaction client améliorée.

La transformation digitale indispensable pour maintenir le contact

Et de fait, la transformation digitale qui a fait toute la preuve de sa pertinence en plein confinement, s’annonce à terme discriminante. Au cours de cette période, la relation de proximité en face-à-face est en effet devenue autrement plus compliquée. Certes, du côté des grandes banques de détail, dont les agences ont été décrétées « commerces essentiels », elle restait en théorie possible. D’un réseau à l’autre toutefois le taux d’ouverture des agences pouvait être extrêmement variable et le recours au télétravail important. Il l’a également et massivement été pour les conseillers en gestion de patrimoine.

Dans ce contexte inédit, la capacité de pouvoir mobiliser des outils à distance permettant de maintenir le contact avec les clients, mais également d’autoriser ces derniers à effectuer des opérations, s’est révélée gagnante. À l’évidence, la situation exceptionnelle provoquée par la pandémie et les réponses qui y ont été apportées, vont représenter un catalyseur de la digitalisation de la gestion de patrimoine. Elles vont pousser les acteurs de la profession à se saisir davantage encore des potentialités offertes par le numérique pour les mettre au service de leurs modèles économiques. Un chantier sur lequel ils ne sont pas forcément en avance.

Au nom de la primauté d’une forte dimension relationnelle qui ne pouvait se concevoir que dans le cadre du face-à-face, la digitalisation avait longtemps été négligée. Même les grandes banques de réseau, pourtant très tôt confrontées à cette problématique, ont prioritairement concentré leurs efforts sur le mass market. Il n’en reste pas moins que cette situation n’est plus tenable aujourd’hui. Non seulement en raison d’une crise massive des usages au plus fort de la pandémie qui laissera des traces, mais également en raison de l’arrivée de nouvelles générations de clients nourries aux technologies. Sans oublier l’optimisation des organisations plus que jamais incontournable dans le contexte actuel.

Digitalisation de la gestion de patrimoine : les avancées

Les apports peuvent en effet être considérables :

• sur le front de l’efficacité opérationnelle et ce, tant du côté de la structure des coûts, que de celui de la capacité à générer davantage de revenus via l’exploitation des données potentiellement source d’amélioration de l’acquisition client, de l’équipement des clients, de leur fidélisation, etc. ;
• du côté des clients, de nouvelles perspectives s’ouvrent en termes de personnalisation des réponses apportées, de mise à disposition de services digitalisés innovants et créateurs de valeur jusqu’à des solutions de conseil automatisées. Les technologies permettent également d’imaginer une nouvelle relation client réinventant les codes en la matière ;
• tous ces différents développements, qui d’une certaine façon offrent davantage d’autonomie aux clients, imposent également de redéfinir la place et le rôle des professionnels du patrimoine dans des dispositifs amenés à devenir hybrides. Des conseillers dont l’utilité peut en effet être prise à défaut par la multiplication des fonctionnalités et des services digitaux ou la montée en puissance des interactions à distance.

La gestion de patrimoine face aux nouvelles générations

La digitalisation sera en outre, nous l’avons souligné, source de différenciation auprès des nouvelles générations qui s’annoncent. Une récente étude estimait entre 4 % et 5 % la part des millionnaires de moins de 40 ans ; en 2036, elle devrait être de 61 %, en 2046, de plus de 90 %. Les acteurs de la gestion de patrimoine doivent prendre la mesure des changements à venir. Ces jeunes, évoluant dans un monde multipolaire, incertain, marqué par des crises à répétition comme en atteste l’actuelle pandémie, et nourris aux nouvelles technologies se distinguent de leurs aînés. Tout à la fois individualistes et solidaires, ils plébiscitent le fonctionnement en réseau, le participatif. Ils estiment avoir des droits plutôt que des devoirs, rejettent toute forme d’autorité, les élites, et n’ont confiance qu’en eux-mêmes et en leur pairs. L’enrichissement et l’épanouissement personnels les guident, la quête de sens également. Ils vivent dans le présent, et plus encore dans l’instant et sont pressés.

Ce nouveau rapport au temps se double d’un nouveau rapport à l’espace. De façon plus générale, ils veulent pouvoir s’affranchir de toute contrainte, expriment des attentes fortes en termes d’accessibilité, d’immédiateté et de réactivité. Différents par leurs comportements, les jeunes générations de millionnaires, le plus souvent entrepreneurs, se distinguent également dans leur rapport à l’argent. Plus autonomes, ils sont en attente de transparence, de personnalisation. Ils sont globalement plus averses au risque mais n’en attendent pas moins du rendement. Ils souhaitent comprendre et donner du sens à leurs investissements. Et considèrent les outils technologiques comme des services de base. Aux acteurs de la gestion de patrimoine de relever le défi.